港龙地产二闯IPO:资产负债率攀升至287%,专家警示:存诸多风险

发布时间:2020-05-24 聚合阅读:港龙 资产负债率 警示 诸多 风险 专家 地产
原标题:港龙地产二闯IPO:资产负债率攀升至287%,专家警示:存诸多风险随着房地产市场环境复杂,行业洗牌不断升级,市场竞争格局继续加剧与分化,融资难、融资贵是...

原标题:港龙地产二闯IPO:资产负债率攀升至287%,专家警示:存诸多风险

随着房地产市场环境复杂,行业洗牌不断升级,市场竞争格局继续加剧与分化,融资难、融资贵是摆在房企面前的一大难题,港龙地产作为一家主要布局在长三角洲的中小房企,融资渠道较少,也同样处于融资难的困境。

2020年5月12日,港龙地产更新了招股书。首份申请于4月22日失效后,再度发起IPO冲刺。这背后体现的是对资金的饥渴。据公开资料显示,近年来,港龙地产的负债压力迅速增长。2017年资产负债比率为98.8%,2018年增至122.1%, 2019年进一步增至172.6%。截至2020年3月31日,资产负债比率已经增至287%。

在土地储备方面,港龙地产总土地储备为544.44万平方米,分布在江苏、浙江、河南、贵州、上海五个省市,其中江苏和浙江分别占72%和21%。从布局来看,港龙地产近年盈利主要集中于少数城市、少数项目。

对于港龙坚持赴港上市的原因,其中存在的机会和风险以及集中布局或是继续向其他城市扩张的风险性等问题,《商学院》记者向港龙地产发出采访提纲,截至发稿日期,未收到回复。

负债攀升 融资成本走高

据中国人民法院公告网数据显示,截至2020年5月22日,2020年全年共有124家公司申请破产,叠加2019年全年,破产的房地产公司达到530家,平均每天倒下超过1家,在行业集中度不断加剧,市场竞争更加激烈,对房企尤其是对融资成本高的中小房企的资金提出了更多的挑战。

中国指数研究院指出,融资能力不足的小型房企和布局过度集中、三四线占比高的区域性房企将面临较大的风险。在此背景下,港龙地产积极谋求上市。

港龙地产在招股说明书中坦言了对资金的渴求,同时披露了与自身业务有关的风险。招股说明书称,公司可能没有足够的资金为未来的土地收购及房地产开发提供资金,且有关资金资源可能无法按商业上合理的条款获取或根本无法获取。房地产开发需要大量资金,而我们预期项目开发于可预见未来将继续产生高额的资金开支。

对此,中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为,近年来由于银行借款收紧等因素,国内中小房地产企业融资环境并不乐观。同时,房地产企业销售及营销开支也不断上升,通过银行难以满足自身资金需求,而香港是国际市场,这可能是港龙地产坚持赴港上市的原因。优质的房地产企业无论何时都可以获得资本市场青睐,从这个角度讲,港龙地产还是有进一步发展的机会。但如今剩下的企业,规模小、资金紧、负债高,问题比较多,市场只会更谨慎对待。地产是港龙地产主营业务,在现有房地产调控持续调控、没有松懈的前提下,很多投资人对于小型开发商的发展前景存在着一定疑虑,这就导致其在发展层面会遇到较大瓶颈,存在一定的风险。

此外,港龙地产披露了以往公司开展业务的资金来源主要通过物业预售及销售所得款项、自控股股东及非控股权益收取的垫款、银行借款及其他融资安排(包括信託融资)为物业项目提供资金。

据港龙地产披露显示,该公司随着规模扩张,资产负债率水涨船高。2017年,2018年,2019年的资产负债比率分别为98.8%,122.1%,172.6%。而2019年中国百强房企平均资产负债率为78.7%。

58安居客房产研究院分院院长张波认为,港龙负债水平来看已经存在较大的风险,减缓负债压力的方法一是降低自身的扩张速度,二是增加股权类融资的比例。如果上市不顺利,后续港龙地产的发展或出现降速。

在现金流方面,体现公司造血能力的经营活动现金流由正转负,2017年,2018年,2019年分别为7588万元,-6.27亿元,-67.56亿元。

融资成本方面,2019年港龙地产的银行借款利率为7.7%,其他借款利率为10.8%,加权平均实际利率为8.8%%,而在信托借款方面,年利率则高达12%-15%,除此之外,控股股东及非控股股东权益的垫资也是港龙地产重要的融资渠道,据港龙地产披露显示,2019年应付非控股股东权益款项中有45.2亿元年息高达8%-15%,还有609.9万元的年薪达到20%。

在短债方面,截至2019年末,港龙地产一年内到期的借款是11.44亿元,截至2020年3月 31日,一至两年到期借款是26.74亿元,但是公司的货币现金仅为10.52亿元,现金不足以覆盖短债。

对此,知名经济学家宋清辉认为,在国内中小房企融资环境较为困难背景下,港龙又背负着高额债务,亟需赴港上市融资。但其中亦存在诸多风险,港龙地产这只“小盘子”能否获得资本市场青睐,是其面临的最大风险。如果此次上市不能成功,对于港龙地产的资金后续将有致命的影响,将会直接导致其在发展层面会遇到较大瓶颈。

知名地产评论员严跃进认为,中小企业必须要上市,如果不上市成长的空间会越来越小,但是上市也会耗进企业很多精力,港龙地产做大规模也是为了上市,但是也加剧了负债压力,如果不能上市成功,化解负债压力也增加了企业的成本。

业务布局集中 风险增加

港龙地产于2007年在常州成立,专注开发及销售主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业,包括商业单元、停车场及配套区域。总部位于上海。目前的业务范围主要是长三角及周边城市,包括浙江杭州、嘉兴、江苏盐城等城市。港龙地产是港资企业港龙发展集团有限公司的全资子公司,法人代表和董事长均为吕永怀。

据公开资料显示,港龙地产总土地储备为544.44万平方米,分布在江苏、浙江、河南、贵州、上海五个省市,其中江苏和浙江分别占72%和21%。从布局来看,港龙地产近年盈利主要集中于少数城市、少数项目,随着城市政策出现变化,港龙地产过度集中的土地布局也会导致公司在面临业绩波动时,抵御风险的能力偏弱,增大了风险。

此外,据公开数据显示,港龙地产近年毛利率迅速提升,2017 年, 2018年,2019年分别为21.9%,30.8%及42.7%。港龙地产披露毛利率连续两年大幅增长的原因是,住宅物业销售毛利率在大幅提升,从2017年的18.1%增至2019年的42%。2018年重大创收项目香江华庭二期、新港城二期及香语华庭一期等住宅物业销售的平均售价上涨。随着原有项目开发销售完毕,港龙地产想要继续保持现在的毛利水平,任重道远,而向新区域发起投资的时候,港龙地产对当地的具体情况,现有的资金实力及投资过程中出现的难以控制的风险都对港龙地产提出了新的挑战。

在盘和林看来,港龙地产公司收益以住宅销售为主,从相关数据也可以看出,在收入暴涨的同时,多项成本数据也大幅增加。高涨的成本靠原有的资金恐怕很难支撑,在原有项目开发销售完毕后,港龙地产保持现有的毛利水平难度较大。有序拓展新型业务模式,降低经营成本,形成品牌效应,创新发展模式,或可使毛利水平有所保持。为此需要整合企业现有要素资源,进行多产业协同协调发展,尽快迈入产业与金融、产业与城市发展融合的新阶段。

港龙地产在招股说明书提出,为了实现可持续发展,公司需继续在中国具有发展潜力且我们并无开展现有业务的部分地区寻求发展机会。由于业务公司在新城市、地区及新区域市场的增长及扩张带来若干风险及不确定性。在向新的地理区域扩张业务的过程中,我们还将面临与当地原有开发商的竞争,该等开发商可能不仅在当地占有一定优势的市场份额,而且在僱用当地员工、专门技术及知识等方面较我们更具优势。再者,我们亦将在目标城市面临各不相同的建设、市场以及税务相关法规,这些将加大我们遵守新程序与适应新环境的难度,增加我们的支出。

盘和林认为,我国当前房地产产业出现的产能过剩、库存过大等问题,在产业与市场需求和社会发展方面存在“脱节”现象。港龙地产近年来收益飞增,但同时也伴随着成本升高、负债率高等问题,所以现有资金实力盲目向其他城市扩张不是明智的选择。如何降低风险并实现后续的转型发展还要看其未来的发展战略,如何创新发展模式、避免资源浪费,最终还要取决于港龙地产在市场经济环境下培养的的生存能力。

对于港龙地产现阶段的资金实力,在宋清辉看来,港龙地产现在的资金实力显然不能撑起继续向其他城市扩张,在扩张的过程中应注重循序渐进地推进,将风险降到最低。

在上海市经济与信息委员会专项评审专家库专家孙文华看来,企业扩张的基础在于团队能力建设、集团管理能力建设以及融资能力建设等,从企业管理的角度,能力建设是扩张的前提,在目前情形下,企业还是要稳为主,一方面要加快现有项目的去化,及早收回投资,另一方面要研究新的商业模式,并加强团队建设等。

对于港龙地产未来能否如愿上市,对此,《商学院》记者将持续关注。

内容来源:商学院杂志

作者: 胡嘉琦 朱耘